Świadectwo energetyczne domu – jakie obowiązki czekają na właścicieli nieruchomości?

Od 28 kwietnia 2023 roku, obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej stał się nieodłącznym elementem zarządzania nieruchomościami. Wprowadzone zmiany w przepisach oznaczają nowe obowiązki dla właścicieli nieruchomości, zarówno tych planujących sprzedaż, jak i wynajem. W artykule omówimy, czym jest świadectwo energetyczne, jakie są związane z nim obowiązki, oraz jakie konsekwencje prawne mogą spotkać tych, którzy nie dostosują się do nowych regulacji.

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, często nazywane świadectwem energetycznym, to dokument, który zawiera szczegółowe informacje na temat zapotrzebowania budynku na energię. Określa ono, ile energii jest potrzebne do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej. W dokumencie zawarte są także wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), końcową (EK) oraz pierwotną (EP), a także jednostkowa emisja CO2 oraz udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię.

Świadectwo energetyczne jest nie tylko formalnym dokumentem, ale także obowiązkowym narzędziem, które pomaga właścicielom i użytkownikom budynków zrozumieć i poprawić efektywność energetyczną nieruchomości. Wskazuje obszary wymagające modernizacji, co może prowadzić do obniżenia kosztów eksploatacji oraz zmniejszenia emisji gazów cieplarnianych.

Kogo obowiązuje posiadanie świadectwa energetycznego?

Od 2024 roku obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego będzie obejmował wszystkich właścicieli nieruchomości – zarówno tych, którzy posiadają istniejące budynki, jak i tych, którzy budują nowe obiekty. Warto podkreślić, że wymóg ten dotyczy także mieszkań, ale w tym przypadku obejmuje jedynie dany lokal, a nie cały budynek. Świadectwo energetyczne będzie również niezbędne przy odbiorze nowo wybudowanego domu.

Jednakże istnieją pewne wyjątki od tego obowiązku – nie będą musieli go spełniać zarządcy lub właściciele:

• mieszkań o powierzchni mniejszej niż 50 metrów kwadratowych,
• budynków zabytkowych podlegających ochronie konserwatorskiej,
• kościołów i innych obiektów sakralnych,
• budynków używanych w gospodarce rolnej.

Ponadto nowelizacja przepisów wprowadza nowe wymagania dotyczące kontroli systemów klimatyzacyjnych i grzewczych, z określonymi okresami weryfikacji zależnie od typu i mocy systemu. Certyfikat energetyczny jest ważny przez 10 lat, chyba że w międzyczasie zostaną przeprowadzone prace termomodernizacyjne.

Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Do tej pory świadectwo energetyczne było potrzebne jedynie dla budynków wzniesionych po 2009 roku, jednak nowelizacja przepisów rozszerzyła ten wymóg również na starsze budynki.

Świadectwo energetyczne jest teraz konieczne zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie nieruchomości, co oznacza, że właściciele mieszkań, domów oraz zarządcy budynków muszą przekazać ten dokument nabywcy lub najemcy. W przypadku transakcji dotyczących całej nieruchomości świadectwo musi obejmować cały budynek, natomiast gdy dotyczy to tylko lokalu, należy sporządzić świadectwo dla tej części budynku.

Inwestorzy muszą dołączyć takie świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Natomiast nieruchomości przeznaczone wyłącznie do użytku własnego, które nie są planowane do sprzedaży ani najmu, są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa.

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Świadectwa charakterystyki energetycznej mogą być sporządzane wyłącznie przez odpowiednio przeszkolone i uprawnione osoby. To właśnie one wystawiają dokument dotyczący efektywności energetycznej domu lub mieszkania. Zgodnie z ustawą, uprawnienia do wystawiania świadectw ma osoba spełniająca następujące kryteria:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
• nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwa przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, przestępstwa gospodarcze, przestępstwa skarbowe lub przestępstwa związane z obrotem pieniędzmi i papierami wartościowymi;
• ukończyła studia wyższe na kierunkach takich jak inżynieria, architektura, architektura krajobrazu, pożarnictwo lub inne pokrewne, uzyskując odpowiedni tytuł zawodowy, np. inżyniera, magistra inżyniera, inżyniera architekta, albo ukończyła inne studia wyższe oraz studia podyplomowe, które obejmują zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, audytami energetycznymi, budownictwem energooszczędnym oraz odnawialnymi źródłami energii;
• certyfikaty energetyczne może również wydawać osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej.

Po zleceniu wykonania świadectwa energetycznego uprawniona osoba dostarczy dokument w jednej z dwóch form:

1.  W tradycyjnej wersji papierowej, opatrzonej numerem nadanym przez centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby odpowiedzialnej za jego sporządzenie.
2. W formie elektronicznej, również z nadanym numerem oraz podpisem elektronicznym, zaufanym lub osobistym osoby upoważnionej.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało listę podmiotów uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, która jest dostępna w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Lista ta jest publicznie dostępna i bezpłatna.

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?

Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Najważniejsze przy wycenie tego dokumentu będą takie czynniki jak wielkość budynku, zainstalowane systemy wewnętrzne oraz dostępna dokumentacja techniczna.

Lokalizacja również odgrywa istotną rolę – za dokument dla budynku zlokalizowanego w dużym mieście zapłacimy więcej, podczas gdy w mniejszych miejscowościach koszt uzyskania świadectwa będzie niższy. Poza tym, jeśli świadectwo dotyczy domu jednorodzinnego, jego cena będzie prawdopodobnie wyższa niż w przypadku mieszkania. Średni koszt dokumentu dla mieszkania wynosi około 400 zł, natomiast dla domu zaczyna się od 500 zł. Najdroższe będzie sporządzenie świadectwa dla budynku wielorodzinnego, gdzie koszt może przekroczyć nawet 1000 złotych.

Zmiany w klasach energetycznych budynków

Zmiany dotyczące dokumentacji charakterystyki energetycznej to zaledwie początek większej transformacji. Prawdziwym przełomem może być wprowadzenie klas energetycznych budynków, zgodnie z unijną dyrektywą EPBD, której celem jest redukcja emisji gazów cieplarnianych. Nowy system ma na celu ujednolicenie klasyfikacji energetycznej budynków w całej Unii Europejskiej, co stanowi szczególne wyzwanie dla naszego kraju, ponieważ konieczne będzie jego wdrożenie od podstaw.

Zmiany będą polegały na porzuceniu dotychczasowej metodologii stosowanej w świadectwach energetycznych, gdzie zapotrzebowanie energetyczne było oceniane za pomocą skali przypominającej suwak. Zgodnie z nowymi przepisami, każdy budynek zostanie przypisany do jednej z klas od A+ do G, co przypomina klasyfikację stosowaną dla sprzętów RTV i AGD.

Budynki o dodatnim bilansie nieodnawialnej energii pierwotnej otrzymają klasę A+, budynki bezemisyjne klasę A, natomiast klasę G przyznaje się budynkom o najniższej charakterystyce energetycznej. W ramach tych zmian dyrektywa wprowadza również obowiązek uwzględnienia w świadectwach energetycznych danych dotyczących emisji zanieczyszczeń do powietrza, w tym emisji CO2.

Szczegółowe informacje na temat klas energetycznych zawarte są w artykule: Klasy energetyczne budynków od 2024 roku — co powinieneś wiedzieć?

Jakie są kary za brak świadectwa energetycznego?

Kara nie będzie nakładana za sam brak świadectwa energetycznego, ale za nieprzekazanie tego dokumentu najemcy lub kupującemu nieruchomość. Przewidywane grzywny są zróżnicowane i mogą wynosić od 20 zł do nawet 5000 zł. Na obecnym etapie, te grzywny mają raczej charakter teoretyczny, ponieważ w przepisach nie określono, w jaki sposób będą one egzekwowane.

Początkowo planowano, że brak świadectwa energetycznego uniemożliwi finalizację transakcji na poziomie notarialnym, jednak po interwencji Krajowej Rady Notarialnej rząd zrezygnował z tego rozwiązania. Ostatecznie notariusz ma jedynie obowiązek poinformować sprzedającego lub wynajmującego o konieczności dostarczenia tego dokumentu, ale jego rola na tym się kończy.

Justyr – producent styropianu

Styropian Justyr to wysokiej jakości materiał izolacyjny, który znacząco może wpłynąć na klasę energetyczną budynku po przeprowadzeniu termoizolacji. Dzięki doskonałym właściwościom termoizolacyjnym redukuje straty ciepła przez ściany, dachy i podłogi, co prowadzi do obniżenia zapotrzebowania na energię grzewczą. W rezultacie budynek zużywa mniej energii, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji i wyższą klasę energetyczną. Uzyskaj wyższą klasę w świadectwie energetycznym Twojego domu, dzięki styropianowi Justyr.

Podsumowując, świadectwo energetyczne stało się niezwykle ważnym elementem zarządzania nieruchomościami. Wprowadzone zmiany w przepisach nakładają na właścicieli obowiązek posiadania tego dokumentu przy każdej transakcji sprzedaży lub wynajmu. Właściciele nieruchomości powinni więc zadbać o uzyskanie aktualnego świadectwa energetycznego, co nie tylko pozwoli uniknąć problemów administracyjnych, ale także może poprawić wartość i atrakcyjność ich nieruchomości.